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청약에 당첨됐거나 청약을 앞둔 분들을 위해, 청약부터 입주까지의 전 과정의 절차를 하나하나 구체적으로 설명드릴께요. 자금 계획 및 양도소득세, 계약금, 중도금, 잔금 그리고 사전검점과 입주일 당일까지 중요한 부분은 놓치지 않고 정리했습니다.
✅ 1. 청약 당첨 이후 제일 먼저 알아야 할 것
- 자금계획 및 세금 기준일은 "입주일"이 아니라 청약 당첨일을 기준으로 합니다.
- 대출 규제, 양도소득세 비과세 요건(2년 보유/2년 거주)도 청약 당첨일을 기준으로 적용합니다.
- 입주일에 정책이 바뀌더라도, 당첨일 시점 기준으로 적용되므로 자금 계획 수립 시 잘 참고하시기를 바랍니다.
💰 2. 분양가 기준 납부 구조
- 계약금: 분양가의 10% (자납)
- 중도금: 5~6회 분할 납부, 지역에 따라 대출 회차 차이 있음
- 규제지역: 중도금 대출 최대 5회차 대출 가능 (중도금 1회는 자납)
- 비규제지역: 최대 6회차 모두 대출 가능합니다.
- 잔금: 3회차 납부, 입주 지정일 내 입주 시 납부 진행
🏦 3. 중도금 대출에 대한 현실적 팁
- 중도금 대출은 주택 도시 보증 공사 (HUG)에서 보증을 서주기 때문에
- 소득이 적어도 신용이 매우 나쁘지 않으면 대부분 가능합니다.
- 대출 회차를 유동적으로 선택 가능합니다. (예: 4회차까진 현금, 이후 2회차만 대출 등)
- 이자는 후불제
- 매도 계획이 있다면 6회차까지 모두 대출 받아두는 것이 유리합니다.
- 이유: 매도인의 권리를 그대로 가져오는 것이기 때문에, 매수인은 중도금 대출이 불가합니다. 따라서, 매수인이 그만큼의 현금을 가지고 있을 확률이 적기 때문에 매수인이 대출 승계를 받을 수 있어야 거래가 원활하게 이루어질수있습니다.
- 대출이 없는 경우, 매도 시 어려움이 발생할 수 있기 때문에 자금 여력이 있더라도 중대를 실행하시는것을 추천드립니다.
- 중도금대출과 잔금 대출이 어려운 경우 어떻게 될까요?
- 예) 10월 1일: 입주 지정기간 시작 , 12월 31일: 입주 지정 기간 종료 일 경우 = 이 기간 내에 중도금 대출 및 분양대금 완납을 해야합니다. 그렇지 못한 경우, 12월 31일 이후부터, 중도금 대출 및 잔금이 연체 되기 시작합니다. 1-2달 정도 유예기간을 증도금 대출 낼수 있는 기간을 늘려줍니다.
- 12월 31일까지 못들어오면, 다음 1월 31일까지 중도금 대출에 대한 연체를 유예를 해줍니다.따라서 1월 31일부터는 연체입니다.
- 시행사 잔금 대출은 12월 31일에 입주 지정 기간은 끝이 나서, 그날부터 시행사 건은 연체가 됩니다.
- 중도금 대출은 이미 은행에서 대출이 진행이 된 대출이고, 잔금 대출 3회차는 납부는 해야하지만 아직 시행사에서 대출이 진행되지 않았기 때문에, 중도금 대출은 신용에 문제가 있습니다. 따라서 시행사 잔금 대출 밀리는것 보다는 중도금 대출이 밀리게 되는게 더 급한 불이라고 볼 수 있습니다.
- 입주 지정이 지났는데도, 잔금을 안치뤘다고 소유권을 뺏어가지는 않고, 최대한 잔금을 낼수 있게끔 하는 편입니다.
🔍 4. 사전점검일
- 사전 점검일: 입주 예정일 기준으로 최소 한달에서 ~ 한달 반 전
- 내 집 실물 확인, 하자 보수할 부분 체크, 잔금 대출 상담 등을 진행
- 입주 지정 기간이 정해지면 원하는 날짜로 잔금 대출 일으켜서 들어가면 됨
- 해당일에 은행 방문 상담 가능 (금리/대출한도 등은 이때 참고만 가능)
- 이자나 감정가는 확정 아님 → 입주 직전 다시 결정됨
🗓 5. 입주 준비와 잔금대출
- 사전점검일 이후, 입주 지정일이 주어지며, 그에 맞춰 잔금 납부
- 사전 점검일 당일 :
- 신축 미등기 아파트는 KB 시세가 잡히지 않았기 때문에 분양권 거래에 있는 거래 사례나 주변의 시세를 반영해서 감정평가를 받게 됩니다. 감정평가를 받는 금액에 따라서 LTV, DSR 등이 변동이 됩니다.
- 금리나 대출금액 등을 대략적으로 알아볼수 있습니다. 이때는 확정되지 않고 입주 2-3주 전에 확정될수 있습니다.
- 사전 점검일 이후 대출 자서 한다는 안내를 받으면, 사전점검일 날 받았던 홍보물을 가지고 필요한 서류를 챙긴 이후에 은행에 돌아다녀야 합니다. 각자 자신의 상황에 맡는 조건으로 대출을 받으면 됩니다.
- 제 2 금융권은 신협, 수협, MG 새마음금고 등 단위 조합이 있는데, 이러한 2 금융권이 감정 평가를 더 많이 잡아주기 때문에 금리가 조금 살짝 더 높기는 하지만 대출을 많이 받는데 유리 할 수 있습니다.
- 잔금대출 신청하는 날: 보통은 여유있게 입주 전 한달 정도 이전에 신청하면 됩니다.
- 잔금 대출은 한 건으로 집단대출 형태로 진행되며,
- 그날 기존의 중도금 대출은 상환되며,
- 잔금대출로 일원화됨
- 예전처럼 디딤돌대출 전환은 어려움 (정부 규제로 막힘)
- 다만, 보금자리론 등으로 전환은 가능하나 중도상환수수료 발생 유의하시면 되세요.
🧾 6. 잔금일 준비 사항
- 사전 점검일 전에 배포되는 입주 안내문을 참조하여 납부 계좌, 일정, 필요한 서류를 확인합니다.
- 또는 입주지원센터 방문도 가능합니다 (납부 계좌, 옵션비 입금처 등 확인)
- 중도금 대출 은행에 직접 연락해 잔금 납부액(원금, 이자) 및 계좌 확인
- 잔금 완납을 했다면 아무때나 입주 청소가 가능하고, 잔금 완납 전 이사 예약일 기준 3일 전부터 입주 청소 가능합니다.
- 시행사에서 선시공(에어컨, 도배 등)은 불허, 적발 시 퇴장 조치 가능
- 잔금을 치른 후, 분양 대금 완납 확인서를 받아야해요. 취득세 낼때 이것을 기준으로 합니다. 임차인을 맞출 때에도 임차인이 대출받을때 이것이 필수 서류랍니다. 잔금일 당일 현장에 매니저들이 계시는데요, 그분들이 주택인도증서나 입주증을 주면 각종 키를 받고 (키불출) 내가 살 집으로 가서 시설물 간단히 체크 후 사용법을 알려주세요.
- 취득세는 대부분 법무법인을 선정해서 집단으로 등기를 내게 되어있답니다. 법무법인에서 언제까지 필요서류를 준비해서 등기로 보내달라고 안내를 받게 되어요. 관련 비용도 이때 안내를 받는 답니다. 이렇게 단체 등기로 하면 금액도 더 저렴해져요.
📦 7. 이사 예약 주의사항
- 당첨 이후, 잔금을 내야하는 기간 뿐만 아니라, 이사 예약도 매우 중요합니다.
- 이사 예약은 선착순으로 빠르게 신청하셔야 합니다. (엘리베이터 사용 시간대별 신청 필요)
- 잔금일 당일 이사 불가할 수도 있으므로 입주 예약과 이사 예약을 반드시 연동해서 확인
- 보통 3회차가 오후 6시에 끝나면 그 이후 이사는 가능하지만, 어두울때라 어려울수 있습니다.
🏠 8. 입주 당일
- 입주증, 주택 인도증서 수령 → 키 수령
- 시설물 확인 및 사용법 안내
- 이후 법무법인을 통한 단체 등기 진행
- 필요 서류 및 금액 공지됨 → 전달 및 입금
🔄 9. 전월세 전환 시기 및 팁
- 사전점검일 즈음이 물건이 가장 많이 나오는 시기
- 이때 가격 경쟁이 가장 심화됨
- 따라서 사전점검일 전에 가격을 살짝 낮춰서 물건을 내놓으면 입주장에 잔금 스트레스 없이 빠르게 나갈수 있음
- 전세를 내놓는 경우, 선순위 근저당이 잡히면 안되요!
- 전세 맞추시는 경우에는 전세금과 내돈으로 잔금 치를 수 있어야 안전
- 여의치 않으면 월세로 전환
→ 그러면 잔금 대출얼마 받을수 있는지 + 보증금 + 월세 구조로 조정
→ 월세인 경우, 키를 빨리 받아 집을 자유롭게 보도록 하면 더 빨리 나가요.
💡 마무리 조언
- 입주 전 준비 항목이 많아 보이지만, 사전점검일과 입주안내문을 철저히 확인하면 큰 문제 없음
- 대출, 이사 예약, 전세 전환 등은 미리 준비하면 불안감 없이 입주 가능
- 궁금한 점은 입주지원센터 또는 현장 매니저에게 적극 문의
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